入门知识-产业信托(REITs)

又到了难得公共假期，趁有比较多的时间可以和大家分享一些关于产业信托(REITs)的知识。

好了，废话少说，让我们尽快的进入主题.



产业信托是一种集合大众的资金投资于商业用途的产业上，就例如零售商场，办公楼，工厂，医院，酒店等等。产业信托的概念其实和信托基金大同小异，分别在于产业信托会将筹集回来的资金投资在商用房地产，而信托基金会主要会投资在股票，债卷，货币，甚至产业信托。产托可以让小户们以很少的资金拥有那些在黄金地段的Hot Cake产业，例如，Mid Vally，Pavillion，KLCC, Sunway Pyramid。


产业信托就好比是产业和股票的综合体。它的风险会比股票来的低，因为产托的主要收入来源是出租产业单位的租金，就算经济不是很好的时候，大家还是得去医院看病，Shopping Mall 逛街吧（window shopping也好）只要该产业的出租率较高，产托的盈利也会获得一定的保障。相比之下，其收入稳定性也比股票高。再加上在证券监督委员会的规定下，产业信托必须采用至少90%的派息政策给股东。那么该产托的盈利就是免税的。而且产托一样可以在Bursa Malaysia交易，价钱低的时候买，价钱高的时候拍拍屁股就卖，两三天后就收到钱。比起产托，买卖普通产业的过程复杂很多，而且也不是两三天就可以完成交易，所以产托的流动性绝对比普通产业还要高很多。


那么在投资产托之前应该考虑那些指标呢？

1. Dividend Yield。只要用一年里收到的股息 / 该股价钱就可以得到了。为什么股息那么那么重要？相信买入产托的主要原因都是想拥有高于定期存款的利息，可是又不想要股票的高风险。如果该产托DY比定存还要低的话，那么我建议还是乖乖的把钱放在没风险的定存吧，理想的产托DY最好是超过5%。 
2. Gearing Ratio 是产托里很重要的一环。Gearing Ratio 通常都会显示在年报里面。这是指该产托的总资产和债务的比例。根据Bursa Malaysia的规定，产托的Gearing Ratio是不可以超过50%的，所以是越低越好。GR低的好处是就在经济风暴的时候减少倒债的机会，反而有机会捡一些被风暴吹倒的产业。
3. Realised 和 Unrealised EPS。 这里要注意了，Realised EPS 是该产托真正来自租金的收入；而Unrealised EPS 是通过产业价值评估或其他非真正拿到现金的收入。产业评估通常都是3年做一次，可是现在也有很多产托公司每一年都会为他们旗下的产业做一次评估。所以Unrealised EPS无论多高都没用，还是Realised EPS最实际。
4. 你一定要知道你所买的是属于哪一类型的产托。一般上产托有分几种类型，零售商场产托 - IGB REIT,PAVILLION REIT, SUNWAY REIT, HEKTAR 和 CMMT。办公楼产托 - KLCC, TWREIT, UOA REIT, AHP REIT, AMFIRST 和 MQREIT。工业，办公产托 - ATRIUM, AXREIT。 医院，教育产托 - ALAQAR 。 酒店，办公楼，零售产托 - YTLREIT, ARREIT。当经济好的时候，办公楼和工业产托会比较吃香，因为会有很多公司会打算扩充租办公楼。可是当经济不好的时候，反而零售商场产托和医院，教育产业不会遭受太大的影响。
5. 策略性地点和未来发展前景。对房地产而言，策略性的地点永远是王道。同样的对零售产托来说位于黄金地段能确保源源不绝的消费者，例如：IGB REIT 的 Mid Valley & The Garden，PAVREIT 的 Pavillion Shopping Mall 和 SUNREIT 的Sunway Pyramid。和股票一样，我们也必须要了解该产托的未来发展和前景。有许多产托积极的购买其他产业以便确保未来几年的盈利会持续的提高，比如PAVREIT 刚收购了 USJ 大门以扩展本身的零售业务到Subang地区。
6. MGS Yield，Malaysia Government Securities 指的是政府债卷的利率殖。由于产托本身有大部分的投资者都来自外国和本地机构。如果MSG Yield 和产托的 Dividend Yield 差不多，理所当然的， 很多的机构投资者都会选择基本上零风险的MGS，（除非政府到债）因为产托还是存在着一些未知的风险。国家银行会把每一天MSG的Yield上载到这个网站 http://www.bnm.gov.my/index.php?tpl=govtsecuritiesyield 有时间的话可以去看看。

我本人比较钟情于成长型的零售产托，因为它的稳定性和赚幅都很不错。最重要是得空的时候可以去自己的商场巡视业务啊（虽然是很小很小很小的股东）哈哈。比起个别公司的股票，产托很适合让新手（我也是啊）了解该产托的业务（都只是产业，租金和一些额外收入），运作以及生意模式。这样的摸索会有助于新手们日后更容易的了解个别公司股票的奥妙。

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-CTboy-